A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu importante precedente ao decidir que fiadores ficam desobrigados do pagamento de aluguéis quando o locador condiciona o recebimento das chaves à concordância com laudo de vistoria do imóvel.
Caso envolveu locação comercial de igreja
O julgamento teve origem em embargos à execução apresentados por dois fiadores de contrato de locação comercial firmado por uma igreja. Os garantidores argumentaram que não deveriam responder pelos aluguéis do período entre a desocupação do imóvel e a efetiva entrega das chaves, já que o locador exigiu a assinatura de laudo apontando avarias como condição para receber as chaves.
A devolução das chaves só ocorreu posteriormente, através de ação de consignação proposta exclusivamente pela locatária contra o locador, demonstrando a resistência injustificada do proprietário.
Decisão reconhece direito potestativo do locatário
A relatora, ministra Nancy Andrighi, enfatizou que contratos de locação por tempo indeterminado podem ser encerrados pelo locatário a qualquer momento, conforme o artigo 6º da Lei 8.245/1991, exigindo-se apenas aviso prévio.
A ministra destacou que o encerramento da locação constitui direito potestativo do locatário, dependendo apenas de ato unilateral. Por isso, a extinção contratual não pode ser impedida pelo locador devido a supostos prejuízos ou danos ao imóvel.
Ressarcimento deve ser discutido em ação própria
Segundo a jurisprudência do STJ, eventuais avarias ocorridas durante a locação devem ser discutidas em ação específica, não servindo como justificativa para impedir a rescisão contratual ou manter a responsabilidade dos fiadores.
No caso analisado, o imóvel foi desocupado e o locador notificado dentro do prazo legal, não podendo o fiador ser responsabilizado por ato indevido do locador que condicionou a entrega das chaves à concordância com vistoria.