O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que é possível aplicar multa por desistência e taxa de ocupação em contratos de compra e venda de lotes não edificados, mesmo quando o terreno não foi utilizado pelo comprador. A decisão se baseia na Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), que estabeleceu novos parâmetros para rescisões contratuais no setor imobiliário.
Caso concreto confirma aplicação da nova legislação
A Quarta Turma do STJ manteve decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo em caso onde um comprador desistiu de lote adquirido por R$ 111.042,00 em 2021. Após pagar apenas R$ 6.549,10, o comprador solicitou a rescisão do contrato, mas a vendedora aplicou multa contratual e taxa de ocupação, resultando em nenhum valor a ser devolvido.
A relatora, ministra Isabel Gallotti, explicou que a Lei do Distrato trouxe mudanças significativas ao incluir o artigo 26-A na Lei 6.766/1979. A nova legislação estabelece cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato para casos de rescisão, além de permitir a retenção de até 0,75% sobre o valor atualizado como taxa de fruição.
Mudança na jurisprudência sobre lotes não edificados
Antes da Lei 13.786/2018, o STJ não permitia cobrança de taxa de fruição em lotes não edificados, por falta de previsão legal e ausência de efetiva utilização do bem. Contudo, a nova legislação alterou esse entendimento ao prever expressamente a possibilidade de retenção desses valores, independentemente da edificação no lote.
A ministra Isabel Gallotti destacou que não há violação ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, pois o contrato não estabelece perda total das prestações pagas. A decisão reforça que os descontos aplicados estão dentro dos limites legais estabelecidos pela Lei do Distrato, proporcionando maior segurança jurídica para o setor imobiliário.