A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu por unanimidade que compradores de imóveis são responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais a partir do momento em que figuram como proprietários na matrícula, independentemente de terem recebido as chaves do imóvel.
Natureza propter rem da obrigação condominial
O relator, ministro João Otávio de Noronha, considerou a natureza propter rem da obrigação condominial para afastar a necessidade de demonstração da relação jurídico-material entre o promissário comprador e o condomínio. Com isso, foi permitido ao condomínio buscar o pagamento das cotas por meio da execução de título extrajudicial.
Caso concreto e argumentos das partes
A ação teve origem na cobrança de despesas condominiais vencidas antes da imissão na posse dos compradores. Os executados alegaram que, embora constem como proprietários na matrícula, não receberam as chaves do imóvel e jamais foram imitidos na posse, visitando o condomínio apenas uma vez.
O condomínio, por sua vez, sustentou que os promissários compradores são os legítimos proprietários segundo a matrícula do imóvel, sendo que a dívida condominial pode ser exigida do proprietário registral dada sua natureza em função do bem.
Precedente da Segunda Seção
O ministro Noronha citou o julgamento do REsp 1.910.280, quando a Segunda Seção concluiu que, pela natureza das cotas condominiais, devem responder pela dívida tanto o proprietário registral quanto aquele imitido na posse por força do contrato de compra e venda não levado a registro.
"A propriedade do bem imóvel lhes fora transferida mediante registro público no competente registro de imóveis, atribuindo aos executados a condição de condôminos, obrigados a contribuir com as respectivas cotas decorrentes da propriedade da fração ideal do bem", explicou o relator.
O ministro ressaltou que a falta de entrega das chaves não afasta essa responsabilidade, mas pode fundamentar um direito de regresso contra a construtora ou o vendedor, o que não afeta o condomínio.
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