A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão que privilegia hipoteca posterior sobre promessa de compra e venda não registrada de um imóvel comercial, estabelecendo importante precedente sobre a eficácia de contratos imobiliários.
Ausência de registro público prejudica direito do comprador
No caso analisado, uma compradora que adquiriu um imóvel comercial em 2007 por meio de contrato particular de promessa de compra e venda descobriu, em 2018, que o bem havia sido hipotecado em 2009 em favor de uma imobiliária, como garantia oferecida pela antiga proprietária.
O ministro Antonio Carlos Ferreira, relator do recurso, destacou que a ausência de registro público da promessa de compra e venda é o ponto central da controvérsia. "Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico de promessa de compra e venda. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do imóvel", afirmou.
Diferença em relação a imóveis residenciais
O relator esclareceu que não se aplica ao caso a Súmula 308 do STJ, que protege promitentes compradores em contratos do Sistema Financeiro de Habitação, pois esta se refere especificamente a imóveis residenciais. Embora as turmas de direito privado do tribunal entendam que, mesmo para imóveis comerciais, hipotecas posteriores à promessa de compra e venda não têm eficácia contra o promissário comprador, essa interpretação pressupõe a existência de registro.
O ministro ressaltou que o direito real do promitente comprador apenas se aperfeiçoa perante terceiros de boa-fé com o regular registro do contrato no tabelionato de imóveis. No caso em questão, a boa-fé da imobiliária foi considerada fato incontroverso, pois ela não tinha como saber que o imóvel não pertencia mais à devedora que ofereceu a garantia.
A decisão reforça a importância do registro imobiliário para garantir a segurança jurídica das transações e a proteção de terceiros de boa-fé, estabelecendo que promessas de compra e venda sem registro, embora vinculem as partes contratantes, são ineficazes perante terceiros.