A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu importante precedente ao decidir que a teoria do adimplemento substancial não pode ser aplicada para viabilizar a adjudicação compulsória de imóveis. Segundo o colegiado, mesmo quando há prescrição de parcelas não pagas, a transferência forçada da propriedade só pode ocorrer após a quitação integral do valor contratado.
Caso concreto e fundamentos da decisão
No caso analisado, um casal que havia adquirido um imóvel em 2007 e pago aproximadamente 80% do valor total buscou o reconhecimento judicial da prescrição do saldo devedor e, consequentemente, a expedição de mandado de adjudicação compulsória. Embora o juízo de primeiro grau tenha acolhido o pedido, o Tribunal de Justiça de São Paulo manteve apenas o reconhecimento da prescrição, negando a adjudicação.
A relatora do caso no STJ, ministra Nancy Andrighi, destacou que aplicar a teoria do adimplemento substancial para casos de adjudicação compulsória poderia gerar efeitos negativos no mercado imobiliário. "Produzir-se-ia um incentivo ao inadimplemento das últimas parcelas contratuais, na medida em que, por meio dela, o promitente comprador poderia obter a regularização da situação do imóvel sem a quitação do preço. Essa possibilidade é evidentemente incompatível com a boa-fé contratual", afirmou a ministra.
Alternativas para regularização do imóvel
A decisão da Terceira Turma esclareceu que, mesmo diante da prescrição de parcelas do saldo devedor, os compradores possuem duas alternativas para regularizar a situação do imóvel: celebrar um acordo com a incorporadora vendedora ou ajuizar ação de usucapião, caso estejam presentes os requisitos para o reconhecimento da prescrição aquisitiva.
O entendimento reforça a jurisprudência do STJ sobre a necessidade de quitação integral como requisito essencial para a adjudicação compulsória, mesmo quando o adimplemento substancial do contrato é reconhecido.
Leia o acórdão no REsp 2.207.433