A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu importante precedente ao decidir, por unanimidade, que a descrição do imóvel no edital de leilão extrajudicial deve ser independente daquela constante no contrato de propriedade fiduciária. O entendimento visa proteger tanto devedores quanto credores em processos de execução.
Caso concreto evidencia necessidade de descrição atualizada
O caso analisado envolveu um devedor que questionou a consolidação da propriedade de imóvel dado em garantia a banco. Embora o contrato de alienação fiduciária mencionasse apenas um terreno, no momento da assinatura já existia construção em andamento. Contudo, o edital de leilão manteve a descrição original, qualificando o bem apenas como terreno.
O Tribunal de Justiça da Paraíba havia mantido decisão de primeiro grau que rejeitou os pedidos do devedor, argumentando que foi ele próprio quem ofertou o bem como terreno e que a construção não estava averbada no registro imobiliário.
Ministra Nancy Andrighi fundamenta decisão
A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que a legislação não exige coincidência entre as descrições do edital e do contrato. Segundo o artigo 1.362, inciso IV, do Código Civil, basta que sejam indicados elementos para localização do imóvel e sua constrição em caso de inadimplência.
"Caso ocorra valorização expressiva do imóvel em função de obra ou benfeitoria, é necessário que a descrição no edital acompanhe a situação fática atual, em prol da efetividade da execução e da menor onerosidade ao devedor", explicou a ministra.
Arrematação por preço vil anula leilão
A decisão considerou que o erro na descrição causou prejuízo evidente ao devedor, pois o imóvel foi arrematado por apenas 23% do valor avaliado. Conforme o artigo 27, parágrafo 2º, da Lei 9.514/1997, embora autorize venda pelo valor da dívida em segundo leilão, a arrematação não pode ocorrer por preço vil (inferior a 50% da avaliação).
O STJ declarou a nulidade da arrematação e determinou realização de novo leilão com descrição correta no edital. A decisão reforça o princípio da menor onerosidade ao devedor e a necessidade de informações precisas para avaliação adequada pelos potenciais compradores.